武政办〔2021〕12号　关于印发武陟县推进产业集聚区用地提质增效促进县域经济高质量发展实施方案的通知

 

 

 

 

武政办〔2021〕12号

 

武陟县人民政府办公室

关于印发武陟县推进产业集聚区用地

提质增效促进县域经济高质量发展

实施方案的通知

 

各乡镇人民政府、街道办事处，县直各有关单位：

《武陟县推进产业集聚区用地提质增效促进县域经济高质量发展实施方案》已经县政府第六十八次常务会议研究同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

 

2021年5月31日

 

武陟县推进产业集聚区用地提质增效

促进县域经济高质量发展实施方案

 

为贯彻落实《河南省人民政府关于推进产业集聚区用地提质增效促进县域经济高质量发展的意见》（豫政〔2020〕32号）和《焦作市人民政府关于推进产业集聚区用地提质增效促进县域经济高质量发展的实施意见》（焦政〔2021〕1号）精神，全面提升产业集聚区节约集约用地水平，推进产业集聚区“二次创业”，促进县域经济高质量发展，结合我县实际，制定本实施方案。

一、坚持规划引领，强化源头管控

（一）严格规划管理。产业集聚区管委会牵头，组织发改委、自然资源局依据我县国土空间总体规划，结合我县主体功能定位、城市规模、用地结构以及产业发展方向，高水平编制产业集聚区国土空间规划，与产业集聚区总体发展规划相互衔接，合理确定产业集聚区用地规模、结构、布局以及各类设施配建标准，不得突破国土空间总体规划确定的城镇开发边界，不得规划建设宽马路、大广场、大绿地等形象工程。工业、仓储物流用地比例不得低于60%，严控工业用地改变用途，不得以编制产业集聚区各类规划为由减少国土空间总体规划确定的工业用地总量。

（二）引导工业项目入园。推行“按规招商”，确保招商引资项目符合规划。原则上除选址有特殊要求的和产业新城合作区域之外新建工业项目，应全部入驻产业集聚区，严格按照约定的投资强度、亩均产出效益以及用水、用电、用能等控制指标要求，确定用地规模及分期建设时序。对实施“退城进园”、转型升级的中心城区企业，优先在产业集聚区安排或者置换建设用地。对县域内布局分散、用地粗放的工业项目进行有序整合，引导其进入产业集聚区。支持中嘉集团和符合条件的企业，利用产业集聚区工业用地建设高标准厂房、科技孵化器等，以租赁、转让或者合资、合作经营等方式，为初创企业和小微企业提供发展平台。

（三）严格工业用地使用标准。除生产工艺、安全生产等有特殊要求的，工业用地容积率不得低于1.2，建筑系数不得低于40%，绿地率不得超过20%，投资强度每亩不得低于285万元。土地使用权人在不改变土地工业用途的前提下提高容积率、利用地下空间的，不再补缴土地出让价款。探索推行“工业邻里中心”模式，产业集聚区管委会与自然资源局结合，试行分片集中配置行政办公、商务展示、生活服务（含租赁住房）、停车场等配套设施。企业用地规模较大、确需自行建设行政办公和生活服务设施的，其占地面积不得超过总用地面积的7%，建筑面积不得超过总建筑面积的15%。

二、盘活存量土地，提升利用水平

（一）先存后增促进消化批而未供土地。合理确定新增建设用地计划指标使用，对新招商项目应优先选址利用批而未供土地。项目已落实但因征地拆迁、规划、基础设施不配套等原因不能及时供地的，统筹运用财政资金、土地储备债券资金实施土地储备，加快征地拆迁、补偿安置、前期开发、规划编制和基础设施配套建设，创造条件加快土地供应。对土地利用现状未改变，确实无法征收或者不再征收的，规范有序开展用地批准文件清理，将相应的土地利用计划、耕地占补平衡指标、相关税费等重新盘活使用。

（二）积极稳妥处置已批未供即用土地。以建设诚信政府、优化营商环境、实事求是处理遗留问题、严格规范操作为原则，对2018年年底前已批未供即用的招商引资工业项目符合国土空间规划和产业准入政策，且运营良好、亩均产出效益较高、履约情况较好的，由产业集聚区管委会牵头，组织发改、自然资源、生态环境、住建、税务、文广旅等相关部门摸排、认定、验收，不再进行土壤污染、文物遗存、矿产压覆、洪涝隐患、地质灾害核查。可以项目开工时间作为评估基准日，合理确定出让底价，于2021年年底前以协议出让方式完善用地手续，办理不动产登记。对已批未供即用的城市公共服务和基础设施项目用地，将划拨决定书直接核发给相关权利主体，办理不动产登记。

对原依法使用集体建设用地的乡镇企业，在2020年1月1日前已经报批征收土地，取得用地批准文件并依法实施征地后，可于2021年年底前办理协议出让手续，与企业直接签订《国有建设用地使用权出让合同》（以下简称《合同》），依法办理不动产登记。

（三）坚持以用为先处置闲置土地。对因政府原因或者信访稳定等原因造成的闲置土地，要消除开工障碍，促进项目早日开工建设；短期内无法开工建设的，经县政府批准可由产业集聚区管委会安排临时使用，待项目具备开工建设条件后由土地使用权人重新开工建设。对因企业原因造成的闲置土地，采取收取闲置费、追究违约责任、取消优惠政策、责令退还奖补资金等措施，督促企业限期开工建设，允许企业将工业用地通过转让、合作建设等方式进行盘活利用。因规划调整、高压走廊、军事管制、文物保护、不可抗力等因素，或者政府与企业互有瑕疵，造成土地确实无法开工建设的，经协商一致，可有偿收回土地使用权。企业已开工建设但未办理建筑工程施工许可证或者开工报告的，住建等相关部门按照规定及时妥善处置后，完善建设施工手续。

对涉及司法查封或者抵押的企业闲置低效工业用地，由产业集聚区管委会牵头，组织司法、自然资源等部门建立工作专班，主动协调司法机关、金融机构，理清闲置低效土地债权债务关系，利用中嘉集团“搭桥”、引入社会资本等多种方式依法处置，推进债务化解和土地资产盘活。

（四）创新模式盘活低效工业用地。低效工业用地是指布局散乱、设施落后、利用粗放、用途不合理、产业落后、停建停产的权属清晰存量工业用地。主要包括三种类型：

1.产业转型类：国家禁止类、淘汰类产业用地，不符合环保标准和安全生产要求的工业用地，转型升级及“退二优二”“退城进园”工业用地，政府列入“关停并转”范围的工业用地。

2.粗放用地类：投资强度、容积率、建筑系数、亩均产出、亩均税收等控制性指标明显低于地方行业平均水平的工业用地，围多建少存在大面积空闲土地的工业用地。

3.停建停产类：企业处于停建缓建或者停产、半停产状态，超过2年未产生主营利润的工业用地。

低效工业用地盘活要以促进土地重新高效利用为主要目标，根据宗地特性、产生原因和产业集聚区发展规划，做到“一地一策”分类处置。主要包括：

1.自主复合立体开发。鼓励在符合国土空间规划的前提下，实施产业转型升级，进一步优化用地结构。利用现有工业用地建设先进制造业、新基建、生产性及高科技服务业、产品改良、产学研合作、创业创新平台等国家支持的新产业、新业态项目，实施立体开发、复合用地。

2.转让成片综合开发。依法取得土地使用权且用地已经满足转让条件的，可依法转让土地使用权。允许市场主体收购相邻多宗低效用地，办理土地使用权转让手续，取得不动产登记证书后，集中连片综合盘活相邻多宗低效利用地块。

3.兼并重组升级开发。通过政府引导、市场主导，鼓励有实力的企业通过兼并重组方式，促进停建停产类企业逐步转型升级，实现“退二优二”，重新盘活利用原低效工业用地。

4.异地置换迁移开发。项目市场前景好、发展潜力大，但因城市管理、环保管控等原因导致生产经营受限的企业，可以采取异地置换价值相当、用途相同的土地方式支持企业发展。

5.奖惩并举督促开发。对未按出让合同或招商引资协议约定完成开发建设的企业，由自然资源局或产业集聚区管委会与其签订补充合同或协议，限期整改。逾期未整改或整改不到位的，采取取消优惠政策、退还奖补资金、追究违约责任、责令退还土地等措施，促使企业加大土地开发利用。

6.收回分割重新开发。因产业政策变化等原因造成项目无法继续实施的，由县政府统一依法收回，并按照国土空间规划和“退二优二”的要求，重新安排使用。鼓励围多建少类低效工业用地企业将空闲土地分割转让或者由县政府依法收回后重新利用，促进土地要素流通。

产业集聚区管委会要逐宗明确低效工业用地（特别是停建停产类）盘活期限，对到期后仍未完成的，结合企业分类综合评价结果，实施差别化资源要素价格配置政策，对供水价格、供电价格、污水处理费等适当提高，对供水量、供电量等进行相应限制。对企业分类综合评价结果为C类的企业，禁止安排新增用地。对未按期完成盘活开发的企业及其控股股东，限制其报名参与其他土地竞买，取消涉企财政补助奖励政策，倒逼企业主动退出。

三、优化供应方式，增强保障能力

（一）实施工业用地弹性出让。鼓励采取弹性年期出让、先租后让、租让结合、长期租赁方式使用工业用地。实行新增工业用地（含生产性服务业用地）“出让年期不超过20年+有条件续期”的土地供应政策，土地出让起始价可按年期折算，但不得低于工业用地最低价的年期修正价；出让期满，经产业集聚区管委会和县发改、自然资源、税务等有关部门评估符合续期条件的，可以协议方式办理续期手续。对省级以上重大投资项目和战略性产业项目，以及使用闲置、低效等存量建设用地的项目，经综合评估，可在法定最高年期内合理提高弹性出让年期。

（二）推行工业用地“标准地”出让。“标准地”是指在完成区域评估的基础上，对国土空间规划确定为工业用途的国有建设用地，明确弹性年期、亩均投资强度、亩均税收、容积率、环境标准等控制性指标作为“标准”的拟出让宗地。“标准地”出让是指按照“标准”实施储备土地开发，带“标准”出让土地，同步签订《合同》和《工业项目“标准地”履约监管协议》（以下简称《协议》），企业按“标准”用地，各有关部门对照“标准”实施企业全生命周期联合监管，形成“按标做地、明标供地、履标用地、对标管地”的出让制度。具体要求如下：

1.产业集聚区管委会要按照《河南省政府办公厅关于实施工程建设项目区域评估的指导意见》（豫政办〔2019〕10号）要求，统一组织对区内土地勘测、矿产压覆、地质灾害、节能、水土保持、文物保护、洪水影响、地震安全性、气候可行性、环境现状评价等事项实施区域评估，成果共享应用；对符合区域评估成果适用条件的单个项目，各行业主管部门直接使用相关区域评估成果，不得要求申请人再单独组织评估评价。

2.对拟作为“标准地”出让的宗地，按照“标准地”使用的各项要求，实施前期开发整理、基础设施建设和公共服务设施配套，形成产权明晰、配套完善、条件优越、满足“标准地”使用各项要求的优质用地。

3.土地出让前，由产业集聚区管委会组织发改、科工、自然资源、生态环境、税务等部门按照不低于省定标准，制定“3+N+1”控制性指标体系，纳入土地出让条件，并在出让公告中一同发布。

“3”即亩均投资强度、亩均税收、容积率，由相关部门制定，并定期发布。

“N”即亩均产值、就业人数、行政办公及生活服务设施配建标准、安全生产要求、环境标准（包括空间准入要求、污染物排放标准及排放总量管控要求、环境质量管控标准和行业准入要求）等其他控制性指标，根据实际情况确定，并实行动态调整。

“1”即出让年期。实行“标准地”出让的工业用地，出让年期实行弹性年期，原则上按照不超过20年设定，期满经评估可以协议出让方式为企业办理续期手续。

4.用地企业取得“标准地”后，在与自然资源局签订《合同》的同时，与产业集聚区管理委员会签订《协议》，明确约定期限内应满足的开发建设条件，投产、达产要求以及达不到约定标准应承担的违约责任，直至项目退出等管理内容。产业集聚区管委会根据项目的实际情况，可以约定实施项目履约保函制或者采取其他市场化措施，促进“标准地”高效利用。

借鉴“最多跑一次”改革经验，在企业自愿的前提下，产业集聚区管委会要选派专人无偿为“标准地”项目提供全流程或者部分审批事项代办服务。对通过事中事后监管能够纠正不符合审批条件的行为且不产生严重后果的审批事项，应当实行告知承诺制。产业集聚区管委会组织相关部门明确并公布实行告知承诺制的审批事项清单及要求，申请人在签订《合同》《协议》时同步签订《“标准地”企业信用承诺书》，相关部门根据申请人的信用承诺等情况直接作出审批决定，实现企业“拿地即开工”。

5.用地企业应当按照《合同》《协议》约定，按时开工竣工，按期投产达产。未能按照约定时间开工竣工或者投产的，用地企业可以申请延期一次，签订补充协议，重新约定开工竣工或者投产时间；逾期仍未开工竣工或者投产的，承担相应违约责任。

6.产业集聚区管委会要牵头建立全覆盖、全过程、全链条的监管体系，对照“标准”，组织实施联合监管。

项目竣工后，住建局负责牵头组织建设工程竣工联合验收。未通过联合验收的，要督促指导项目业主单位限期整改（整改期最长不超过2年），并落实有关惩处措施。

项目达产后，在约定期限内，由产业集聚区管委会牵头，组织自然资源、发改、税务、生态环境等相关部门对《合同》《协议》约定的指标进行一次性联合达产验收。未通过达产验收的，要督促指导项目业主单位限期整改（整改期最长不超过2年），并落实有关奖惩措施。整改后进行达产复验，对仍达不到标准要求的，要引导项目限期协商退出。

7.产业集聚区管委会要根据《合同》《协议》和绩效评价结果等实施工业用地退出。对符合《合同》《协议》约定的退出土地使用权情形的，出让人可按照约定收回建设用地使用权。对地上建筑物的补偿，要事先在土地出让合同中约定采取残值补偿方式处置。对符合《合同》《协议》约定、允许转让土地使用权的，受让人在向产业集聚区管委会书面备案后，方可依法进行土地使用权转让，《合同》《协议》约定的权利义务随之转移。

8.产业集聚区管委会要将《协议》《合同》履行情况纳入全省“标准地”全生命周期信息管理平台，做到省、市、县三级信息共享，实现各有关部门联合监管和“云上管地”。

9.发改委要会同有关部门将工业用地开发利用情况纳入企业诚信体系，将信用诚信企业、信用不良企业分别列入省社会信用体系建设“红名单”和“黑名单”，推送到省公共信用信息平台和信用中国（河南）网站，实现信用信息开放共享。

（三）鼓励集中连片开发改造。原土地使用权人、再开发实施主体、政府土地储备机构或者投资平台通过重组、收购等方式，集中连片综合盘活相邻多宗低效利用地块，确需自行建设生产服务、行政办公和生活服务设施的，其占地面积不得超过项目总用地面积的7%，建筑面积不得超过总建筑面积的15%；涉及边角地、夹心地、插花地等难以独立开发的零星土地，可在依法报批、收储后采取协议出让方式一并改造开发，但单宗零星用地面积原则上不超过3亩、累计面积不超过改造开发项目总面积的10%。根据申请可依法依规将分散的土地合并登记，对宗地终止年期不一致的，可按最短终止年期统一确定出让年限办法进行登记。

（四）优化社会投资小型低风险项目全流程审批。依据焦作市社会投资小型低风险项目建筑许可提升专项实施方案，对总建筑面积不大于1万平方米、建筑高度不超过24米，地下不超过1层，技术要求简单的新建、改建、扩建低风险标准厂房、普通仓库，工程建设项目审批全流程精简到8个环节以内，审批服务时间压缩到50天以内，推行立项用地、工程建设、施工许可一站式办理，逐步实施联合验收备案一站式办理。涉及易燃易爆、有毒有害等安全保护的项目、涉及生态环境影响大的项目除外。

（五）促进新型产业用地发展。支持从第二产业中分离出用于新一代信息技术（5G、云计算、大数据、物联网等）、高端装备、生物医药、节能环保、数字安防、文化创意、新能源新材料，未来产业中人工智能、航空航天、机器人、工业设计以及其他产业项目的总部、研发中心、设计中心、检验检测中心、结算中心等新型工业用地。在符合控制性详细规划的前提下，对利用现有工业用地进行转型升级建设的此类项目，经县政府批准，可继续按原用途使用土地，过渡期为5年，期满后经县政府批准，自然资源局可直接与土地使用权人签订《合同》变更协议，按剩余使用年限工业用地评估地价的0.5倍补交出让金。

对自持物业的企业总部、金融、科技研发等类别的商业商务项目给予用地政策优惠，在不低于基准地价的前提下，出让起始价可按照商业商务用地评估价和物业自持系数综合核算，物业自持比例50%的，系数0.7；自持比例每增加10%，系数可衰减0.04，最低不小于0.5。

在符合规划的前提下，新型产业用地可复合、兼容利用，其中产业占地面积不低于70%、产业计容建筑面积不低于总计容建筑面积的80%。出让起始价可按照相应用途土地面积分别评估后求和确定。

新型产业项目达到《合同》和《协议》约定条件后，在符合法律、法规的基础上，允许按照相关规定对产业用房办理不动产分割登记和转移登记，内部配建的生产生活服务设施等其他用地，不得分割转让、抵押。

四、建立长效机制，促进高效利用

（一）健全土地要素市场化配置机制。在省级建立二级市场统一交易平台后，加快我县土地二级市场建设，制定建设用地使用权转让、出租、抵押实施细则，搭建城乡统一的交易平台，依法落实减税降费政策，降低交易成本，促进土地要素顺畅流通，提高存量土地资源配置效率。鼓励围多建少类低效工业用地企业将空闲土地分割转让或者由政府依法收回后重新利用。标准厂房可按照独立使用的幢、层等权属界线封闭空间为基本单元分割，最小分割单元为层且每层建筑面积不得低于500平方米，不得改变土地和房屋用途；除《合同》（或者《国有建设用地划拨决定书》，以下简称《划拨决定书》）约定不允许分割的宗地外，鼓励对能够单独出具规划设计条件、设置独立出入口、满足消防安全条件，且已达到《合同》（或者《划拨决定书》）和《协议》约定条件的宗地，经批准后可进行分割转让或者由政府有偿收回后重新供应。允许对新型产业项目产业用房依规依约分割、转移登记，生活服务设施不得分割，以共用形式取得土地使用权的不再单独分割。

（二）建立工业项目用地全生命周期管理机制。加强土地在使用期限内的全过程动态监管，通过完善工业用地产业准入、亩产效益评价、土地使用权退出等规则，围绕事前管标准、事中管达标、事后管信用，按照“谁提出、谁负责、谁监管”的原则，将项目建设投入、产出、节能、环保等要素纳入日常管理范围。探索实施项目履约保函制，履约保函可以金融机构保函形式提交。完善以信用为基础的监管体系，对严重失信或者不配合落实政府闲置低效用地处置政策的企业，按照相关规定实施联合惩戒。

（三）完善节约集约用地奖惩机制。以存量低效用地盘活为重点，土地高效利用评价为载体，节地水平、产出效益双提升为目标，开展产业集聚区“百园增效”行动，强化部门协同，细化配套政策，制定严密程序，营造舆论氛围，综合施策、积极稳妥全面推进产业集聚区用地节约集约、提质增效。县政府将加强督促指导，将相关部门工作情况纳入年度重点督导任务，及时研究解决工作推进中遇到的问题。

产业新城范围内用地参照本方案执行。